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论社区治安防范与物业保安的职责

文字:[大][中][小] 2019-3-22    浏览次数:284    
论社区治安防范与物业保安的职责
  摘要:在社区治安防范工作中,物业保安队伍具有人数多、与居民接触频繁、熟悉防范要求等优势,但由于物业保安的工作机制不完善、队伍整体素质不高等原因,物业保安的职能作用并没有得到有效发挥。基层公安机关要通过通报治安形势、加强防范指导、开展监督检查以及完善奖惩措施等途径促使物业保安有效发挥职能作用。
  当前,我国治安形势依然较为严峻,社区盗窃案件的高发态势仍然难以得到有效遏制,基层公安机关普遍感到压力很大。为了维护社区治安秩序的稳定,公安机关需要充分发挥治保会、志愿者队伍、社区保安队、治安联防队、物业保安队以及企业内部安保人员等群防群治队伍的作用。由于物业保安是基层公安机关开展社区治安防范所直接依靠的力量,因此,如何有效发挥这支力量的作用,直接关系到平安社区、和谐社区建设的成效与社区群众对基层公安机关工作的满意度。
  一、物业保安是社区治安防范的重要力量社区是指聚居在一定地域范围内的人们所组成的社会生活共同体,在我国,社区是指居委会的管辖区域,重点是指住宅小区。社区治安防范是指社区民警运用各种治安管理措施和现代科技手段,组织和发动社区各方面力量,对可能引发治安问题的各种直接原因和条件以及其它相关因素进行积极预防和控制,从而有效地维护社区治安秩序。在社区治安防范力量中,物业保安队是一支具有相对稳定性的队伍,基层公安机关应当充分发挥这支力量的作用。
  1.社区案件高发态势迫切要求物业保安发挥职能作用当前,受多方面因素的影响,我国社会治安形势仍然较为严峻。据公安部新闻发布会公开的数据,2005年,全国公安110接报刑事案件333万余起、治安案事件663万余起,破获各类违法案件80.2万余起,抓获犯罪嫌疑人86.4万人。2006年,全国公安110受理的刑事案件比2005年增长18.1%;受理治安案件比2005年增长29.5%。2007年,全国公安110接处警量继续增长,不过,全国公安机关所立刑事犯罪案件的总量与2006年基本持平。
  受社会治安形势的影响,社区发生的案件主要有两种情况:一种是入户盗窃、抢劫、杀人;另一种是盗窃住户室外的自行车、助动车、摩托车。其中,入户盗窃案件比较常见。小区居户被盗的原因是多方面的,但从被盗家庭的特征来看,其中最重要的一条是防范不力,表现为底楼天井围墙未安装坚固有效的防盗设施,居民家中存放数额较多的现金与贵重金银首饰,昼夜不关窗,窗户未安装防盗栅栏等。当前,防盗设备差、家庭生活富裕、家里经常无人、居住偏僻地带或路边的家庭容易被盗。盗窃分子作案时,有的破门入户,有的翻窗入户,有的攀登入户,也有的套锁入户,有的钳断窗户栅栏入户。入户抢劫时,犯罪嫌疑人一般选择经济实力雄厚的家庭,如个体户、经济暴发户、有海外亲属关系的家庭和藏有珍贵文物的家庭等。他们侵入居民家中,采取的方式有骗入、闯入、撬门翻入、先麻醉后抢劫,还有的蒙面作案等。
  如何有效预防和减少入户盗窃、抢劫案件的发生,是摆在基层公安机关面前的一个现实问题,由于基层公安机关普遍存在警力不足的状况,因此,充分发挥物业保安的职能作用是社会治安形势的客观要求,是基层公安机关社区警务工作的重要内容。
  2.物业保安具有协助基层派出所开展社区治安防范的优势物业保安是物业管理中的保安之简称,主要包括两层含义,一是指物业公司保卫部门按照委托合同的约定,为维护其管辖的物业区域内的公共秩序和消除可能危害居民人身、财产的公共安全隐患,通过值班、守护、巡逻及物防、技防手段,而实施的防范性安全保卫活动;二是指专业从事物业区域保卫活动的人员。
  本文中的物业保安是指第二种含义。
  物业保安是我国保安服务队伍的重要组成部分,其在社区治安防范中的优势主要表现在:第一,物业保安队伍具有人数多的优势。在我国,物业保安人员接近群防群治队伍总人数的三分之一,物业保安通过开展人防、物防与技防服务,承担起国家职能部门难以承担的社会治安防范任务,有力地发挥了群防群治组织的积极作用。第二,物业保安与居民接触频繁,其工作内容与社区居民的切身利益密切相关,在很多问题上较容易与居民达成共识。第三,物业保安日常工作中,对社区的治安防范漏洞最为熟悉,最能够有针对性地提出防范措施。第四,社区治安防范是一项系统工程,需要有一定的人、财、物作为保证,而物业管理企业可以利用其经济实力来保证人防、物防、技防的开支,为物业保安的治安防范工作提供重要的支撑。
  二、物业保安在社区治安防范中的主要职责关于物业保安的职责,理论界有多种不同的看法,物业管理部门亦有不同的理解。例如,有的学者把物业保安的职责划分为门卫、巡逻、守卫、消防检查与车辆管理五个方面。笔者认为,根据《物业管理条例》,物业保安的职责应当划分为四个大的方面。
  1.及时制止危害物业管理区域内治安秩序的行为《物业管理条例》第四十六条规定:“对物业管理区域内违反有关治安、环保、物业装饰装修和使用等方面法律、法规规定的行为,物业管理企业应当制止,并及时向有关行政管理部门报告。有关行政管理部门在接到物业管理企业的报告后,应当依法对违法行为予以制止或者依法处理。”这一条涉及物业保安职责的主要内容是,对物业管理区域内违反有关治安方面法律法规的行为,物业保安应当制止,并及时向有关行政管理部门报告。那么,物业区域主要有哪些违反有关治安方面法律法规的行为呢?从实际情况来看,主要有:物业区域内的车辆停放不规范影响了治安秩序;居民宠物饲养违反规定影响了治安秩序;居民之间的纠纷影响了治安秩序;打架斗殴与其它现行的违法犯罪活动影响了治安秩序等。因此,物业保安应当通过巡查等方式发现上述违反治安方面法律法规的行为;对现行违法犯罪活动应当立即制止,并且及时报告公安机关。
  2.协助做好物业管理区域内的安全防范工作《物业管理条例》第四十七条规定:“物业管理企业应当协助做好物业管理区域内的安全防范工作。”这一条主要涉及到物业保安协助做好物业管理区域内安全防范工作方面的职责规定,其主要内容包括三个方面。
  首先,物业管理企业主要是依靠物业保安来协助做好物业管理区域的安全防范工作。其次,物业保安履行职责的空间是整个物业区域内保安有权利与义务进行管理的空间。再次,物业保安协助做好安全防范工作的方式主要有:向业主、使用人进行安全防范和遵守公共秩序的宣传教育;在物业管理区域内实施驻点执勤、巡逻和安全防范检查等。
  3.应急处置与协助做好救助工作《物业管理条例》第四十七条规定:“发生安全事故时,物业管理企业在采取应急措施的同时,应当及时向有关行政管理部门报告,协助做好救助工作。”在这里,与物业保安有关的安全事故主要是指物业管理区域内发生的自然灾害事故和治安灾害事故。因此,这一条涉及物业保安职责的主要有三个方面的内容:第一,当物业管理区域内发生自然灾害事故和治安灾害事故时,物业保安应当采取应急措施。例如,在发生火灾时,应当协助开展先期的灭火工作等。第二,当物业管理区域内发生自然灾害事故和治安灾害事故时,物业保安应当及时报告公安机关及有关部门。第三,当物业管理区域内发生各类安全事故时,物业保安应当保护现场,并协助调查和救助等。
  4.物业服务合同约定的其它职责《物业管理条例》第三十六条规定:“物业管理企业应当按照物业服务合同的约定,提供相应的服务。物业管理企业未能履行物业服务合同的约定,导致业主人身、财产安全受到损害的,应当依法承担相应的法律责任。”这一条主要涉及两个问题:第一,物业管理企业与业主之间的合同是否有涉及治安秩序方面的其它约定?如果有这方面的约定,物业保安就应当按照物业服务合同的约定履行相应的职责。第二,业主人身、财产安全受到损害的,如何确定赔偿责任?在这里,第二个问题是关键。
  那么,业主人身、财产安全受到损害的,应当如何确定赔偿责任呢?笔者认为,依据《物业管理条例》,应当注意以下几点:第一,要看物业保安是否尽到应尽的职责,主要是《物业管理条例》规定的职责有没有做到。
  如果物业保安没有做到,那么物业公司就有责任。第二,看保安软件系统和硬件系统是否正常。软件系统即物业管理企业对保安的岗位职责培训、保安人员是否具备岗位培训证书以及保安人员是否按照行业规范操作等,硬件系统包括小区的智能设备、监控设备和在小区围墙安装的周边报警系统等。当然,监控探头不可能面面俱到,也会存在盲点,关键是看物业区域内必须安装的技防设备是否发挥作用。有些小区的物业公司干脆就把红外线设施关掉,像这种做法肯定是错误的,物业公司毫无疑问是有责任的。第三,要看物业服务合同中的约定。比如,对车辆的管理,如果合同中没有具体约定停车管理相关规定,物业公司可以不承担责任。如果业主与物业公司没有发生合同或协议关系,物业保安的责任只是《物业管理条例》规定的责任。
  如果合同中有约定,业主可以追究物业公司相应的违约责任。
  三、物业保安在社区治安防范工作中存在的问题与社区民警、社区治安联防队等其他治安防范力量相比,物业保安具有自身的专业优势,因而能够在社区治安防范工作中发挥着越来越重要的作用。但是,由于当前我国正处于社会治安形势复杂与人民内部矛盾高发期,加上物业管理体制与物业保安的工作机制还不完善,就目前总体情况来看,社区群众对物业企业与物业保安的满意度还不高。业主对物业保安的满意度不高,在一定程度上说明了物业保安的职能作用还没有得到有效发挥,那么,哪些因素影响了物业保安履行自身的职责呢?
  1.物业管理企业方面的问题这主要集中在两个方面:(1)物业管理体制方面的问题。当前,由于体制方面的原因,一些物业公司是房产开发商的下属子公司,这些公司利用当前物业管理体制上的一些漏洞,不成立业主委员会或按其意志安排业主委员会的人选,规避监督制约。其工作人员以住宅小区的管理者自居,凌驾于住宅小区居民之上。
  这些物业公司以自己是自主经营的企业,与公安部门不存在行政隶属关系为由,不配合辖区派出所在物业区域内开展治安防范工作,消极对待派出所对其保安工作的指导,影响住宅小区治安防范工作的顺利开展。
  (2)少数物业管理部门对其应尽的治安防范职责存在认识上的误区。有的物业公司单纯追求经济效益,把工作的重点放在做好住宅小区的保绿与保洁工作方面,忽视治安防范的重要性。有的物业公司虽在住宅小区内设置保安,但其职责主要是门卫、收取停车费与管理费,很少开展巡逻和防范宣传,防范措施少。这些做法导致小区治安隐患多,住宅小区发生治安、刑事案件时,居民对物业保安的指责多。
  2.物业保安队伍建设方面的问题(1)物业保安的素质有待提高。当前,物业保安多数来源于物业公司向社会招聘。一些物业公司片面追求经济效益,不按公安机关的要求对保安员的录用严格把关,致使一些品行不端的人混杂其中,素质良莠不齐。从上海物业保安的来源看,主要有两个途径,一是本地年龄较大、无其它专业技能的人员;二是外地进城务工人员,他们文化水平普遍不高,缺乏城市住宅小区的管理知识。一些物业公司认为保安无非就是看看门,收收停车费,不需要什么专业技能,不重视对保安员的专业技能培训。许多物业保安由于职业技能不足,不能很好地履行职责。
  (2)物业保安的待遇相对较低,部分人难以安心本职工作。以上海的情况为例,在多数物业公司中,物业保安的工资每月在850元至1200元之间,处于最低工资水平。许多进城务工的青年只是将从事保安工作作为其在城市谋生的跳板,因而保安队伍人员变更频繁,影响了保安队伍作用的发挥。由于录用把关不严,日常管理松散,个别物业保安甚至利用对住宅小区内部情况熟悉的便利监守自盗,或内外勾结在住宅小区内进行违法犯罪活动;有的保安在与居民发生纠纷时,不能妥善冷静处理,反而恶言相向,甚至大打出手。近些年来物业管理人员和物业保安参与违法犯罪,侵害居民利益的案件时有发生。
  (3)保安队伍的管理方式陈旧。当前,物业保安对管理人员的不满意主要集中在以下几个方面:其一,管理作风简单粗暴,不讲究管理艺术和方式方法。有的管理人员在布置工作时笼而统之,过于粗放,缺乏具体细致的指导,一旦保安员在工作中出现问题,管理人员便大发其火,斥责挖苦,使一线保安员手足无措。其二,有的管理人员在发生问题受到上级批评时,把全部责任都转嫁到下级头上,下级产生不满情绪。其三,有的管理人员缺乏民主意识,喜欢独断专行,听不进下级的意见,更听不进反对意见,对提意见的同志心存戒备,甚至表现出报复心理。其四,有的管理人员不尊敬保安员的人格,对保安员冷若冰霜,批评保安员语言粗俗,甚至使用辱骂性语言,伤害了保安员的自尊。
  3.物防、技防设施的维修保养问题2004年9月12日国家建设部和质量监督检验检疫总局联合发布了《安全防范工程技术规范》,并于2004年12月1日起实施。它以技术法规的形式对住宅小区技防建设和运行作出了统一规定,这无疑对提高住宅小区技防的运行质量起到了积极作用。但是,我们应该清醒地认识到,住宅小区技防设施的运行还存在很多问题。以上海为例,每年有数百家新建的住宅小区落成,这些小区基本上按相关规定配置了技防设施,但其运行情况,据不完全统计,有将近40%的住宅小区由于这样或者那样的问题,致使技防难以发挥应有的作用,有的住宅小区技防甚至形同虚设。不少居民对技防缺乏信任感,他们仍然相信物防,对自家安装的技防装置不予使用,他们仍在其住房的外墙窗户安装铁栅栏或罩上铁笼子,严重影响了小区的景观。
  除此之外,还有很多老式小区没有技防设施,物防设施也存在大量的漏洞。技防的不完善与物防的不足,导致物业保安的工作压力增多。
  4.出入人员的管理问题严防外来可疑人员进入住宅小区是防范治安案件发生的重要措施,许多自行车被盗、入室盗窃都与之有关。物业保安在这方面也做了许多努力,但是由于多种因素的影响,物业保安在管理过程中难以得到业主的理解和支持,因为管理必然给业主带来一些不便,还会涉及到业主的隐私,所以很多业主对物业保安的管理持反对态度。但是,为确保业主的合法权益和建立和谐安全的生活环境,对封闭式的小区,物业保安部门有必要建立规范的人员管理制度。
  关于房屋出租,现有的法律规定出租方应当登记承租人的姓名、身份证号码等,并且应当到房屋主管机关登记纳税,但是该规定往往形同虚设、难以落实。因为公安机关和房管机关难以有效掌握业主房屋出租情况。但是,出租房屋往往是案件多发地。为有效防范案件发生,必须加强对租住房屋人员的管理。由于缺乏足够的法律依据,物业保安无权要求业主将出租房屋的情况进行汇报或登记。但是物业保安是最容易发现房屋出租的。
  5.车辆管理问题随着经济水平的提高,城市住宅小区的汽车越来越多。车辆管理成为了住宅小区治安防范的重要内容。物业保安在住宅小区车辆管理中面临的主要问题有:一是车辆乱停乱放的问题;二是车辆停放的收费问题;三是车位费收取后物业企业应否对车辆丢失承担责任问题等。
  四、加强指导监督,充分发挥物业保安在社区治安防范中的作用针对当前物业保安在履行职责过程所存在的各类问题,基层公安机关尤其是社区民警,要加强对物业保安的指导与监督,促进物业保安正确履行职责,维护住宅小区的治安稳定。
  1.定期向物业保安通报治安形势,提出工作要求在社会治安形势较为复杂的情况下,社区违法犯罪案件的类型不断增多,犯罪主体、作案手段与方法、作案时间等一直在发生变化,基层派出所尤其是社区民警要利用掌握的相关信息,定期或者及时向物业保安通报治安形势,使物业保安有针对性地开展治安防范。社区治安形势通报的主要内容有:周边治安动态、社区最近发生的案件、社区易发案件的规律与特点以及防范工作要求。例如,2007年下半年,上海市长宁区、普陀区以及杨浦区等地的攀爬落水管入室盗窃案件呈现高发态势,犯罪嫌疑人主要来自广西柳州,具有明显的地域性特征;作案手段主要是沿居民楼的落水管从底楼攀爬到顶楼,期间翻窗入室盗窃后原路返回,技术十分娴熟;作案时段主要集中在午夜12时至次日凌晨4时之间。社区居民对此类案件深感防不胜防。
  杨浦公安分局四平路派出所针对这一状况,及时向物业保安通报案情,使物业保安有针对性地开展了防范宣传和巡查等工作,增强了居民的防范意识,有效地减少了此类案件的发生。
  2.加强防范指导,传授防范技能根据《企事业单位内部治安保卫条例》的规定,基层公安机关应当加强对物业保安的防范指导。防范指导的基本特征是非强制性、示范引导性、柔软灵活性、方法多样性、选择接受性等。社区防范指导的内容主要包括:向物业保安宣传法律法规,提出防范要求;指导物业保安部门制定突发事件的处置预案,并指导其演练;引导物业保安部门开展人防、物防与技防工作;指导物业保安寻找住宅小区治安隐患并及时整改等。
  例如,针对部分物业保安法律素质较低的情况,社区民警可以先向物业保安介绍一个或者几个生动的案例,然后通过分析案例指出案发的原因在于相关人员没有按照法律法规、规章制度或者要求办事,最后向宣传对象解释法律法规并且介绍如何贯彻法律法规,从而提高物业保安的法律素质和防范技能。
  3.依据相关法律法规,对物业保安的工作进行监督检查根据相关法律规定,基层公安机关应当对社区治安防范的情况进行检查,不过,对不同类型住宅小区的检查内容有所不同。对于新建住宅小区,公安机关应当检查人防和物防的情况,重点是依据新建住宅小区安全技术防范标准进行技防检查。对于老式住宅小区,公安机关主要是检查人防和物防的情况。为了促进人防、物防与技防措施的落实,公安机关要根据住宅小区的类型,按照规范的程序进行检查,对于存在治安隐患的,应当责令整改;物业公司逾期不整改的,造成居民人身伤害、公私财产损失或者威胁公共安全的,公安机关要严格按照规定进行处罚,并可建议对责任人依法给予处分;对情节严重,构成犯罪的,依法追究刑事责任。
  4.加快物业保安管理信息系统建设在社会大发展、市场大开放、人员大流动的今天,物业保安的职业道德素质与小区居民的安全密切相关。为了确保物业保安职业道德素质的纯洁性,提升监管的科学性,公安机关要摒弃传统的静态管理方式,通过完善派出所综合信息系统,或者研发相应的信息系统软件,依托公安局域网实现全国联网,对物业保安人员招录、培训、上岗、日常管理等过程进行监控,实现对物业企业、保安人员及保安服务活动的动态管理。
  5.公安机关要与房地产行政管理部门合作建立对物业保安的奖惩激励机制《物业管理条例》第五条规定,“县级以上地方人民政府房地产行政主管部门负责本行政区域内物业管理活动的监督管理工作。”因此,房地产行政主管部门主管辖区物业公司的年审及考核、奖惩,但是,房地产行政主管部门对物业保安的考核、奖惩却缺乏具体标准与办法。而另外一方面,《内保条例》的第十七至第二十一条则对企事业单位保卫人员的考核与奖惩问题作出了规定。因此,公安机关要与房地产行政管理部门进行合作与交流,建立对物业保安的奖惩激励机制。
  奖惩激励机制的主要内容包括:第一,要明确奖惩的标准。对于在住宅小区治安防范工作中取得显著成绩的单位和个人,公安机关与房地产行政管理部门要明确规定奖励与惩处的具体标准。第二,要落实奖惩的措施。公安机关要与房地产行政管理部门相互配合,按照各自的职责,依照规定的程序,查清事实,落实奖励措施;对于违法犯罪的,要依法追究其行政责任、民事责任和刑事责任。
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